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这篇文章带你看懂怎么贷款省钱

文章来源:未知    发布时间:2021.02.02 16:54     发布者:ledaibang

近日,中国人民银行发布7月份金融统计数据报告显示,7月份人民币贷款增加9927亿元。分部门看,住户部门贷款增加7578亿元,其中中长期贷款增加6067亿元。

 

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长期以来,个人房贷利率都是在央行贷款基准利率上打折或上浮一定比例。根据央行公告,从2020年1月1日起,金融机构新发放贷款不再使用贷款基准利率,改为主要参考LPR进行贷款定价。这意味着个人贷款利率也要与基准利率脱钩,改与LPR息息相关。

今年1-7月份,各大开发商业绩报喜,可见,民间的买房热情还是很高的,许多人都觉得拿着实物会比较安全。

 

存量个人房贷定价基准转换月底结束眼看期限将至,到底是选一成不变的固定利率,还是选择以LPR(贷款市场报价利率)为基准加点的浮动利率,还在犹豫的客户必须做决定了。

 

买房怎么贷款才合算呢?我们今天系统总结一下。

 

LPR利率

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先分析LPR利率。这个概念是去年10月8日引入房地产购房贷款领域。其中,LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求,综合贷款风险状况,在发放贷款时与借款人协商约定。

如果客户在8月31日前没有主动转换,银行会如何处理呢?目前,大部分银行已经公告将代客户批量转换为LPR定价方式。如果客户有异议,可以在年底前找银行转回或协商处理。

  现在离批量转换的统一日期还有一点儿时间,客户可以在批量转换前通过手机银行、智能柜员机、贷款经办行等渠道进行自主转换。需要提醒的是,贷款定价基准只能转换一次,转换之后不能再次转换。

  根据各家银行公告,如果客户参与的是批量转换,之后又对转换结果有异议,可于2020年12月31日(含)前通过手机银行自助转回或与贷款经办行协商处理。

  农行公告称,如客户希望撤销批量转换,保持原合同的定价方式,可通过相关渠道申请办理,但是撤销操作仅能办理一次。

  有业内人士指出,存量房贷此前基本都是以贷款基准利率为定价基准,而LPR形成机制改革之后,贷款基准利率逐步淡化,调整的可能性不太大。批量转换后客户如再申请转回原合同安排,其实就跟选择固定利率差不多。

  举例来说,如果客户的贷款发放日是2010年10月9日,在今年8月26日参与了批量转换,重定价日确定为每年10月9日,则该客户今年10月9日就会进行第一次重定价,要按照今年9月20日公布的LPR值计算贷款执行利率;如果客户的重定价日为每年6月10日,也是在今年8月参与银行统一转换,则要到明年6月10日才进行第一次重定价,到时将以2021年5月的LPR计算实际利率。如果贷款重定价日为每年1月1日,在明年元旦重定价时将根据今年12月20日出炉的LPR计算房贷利率。

  相较去年12月,目前5年期LPR已下调了15个基点。因此,如果选择了LPR定价方式客户近期就要进行利率重定,房贷利率马上就能下调0.15个百分点。

 

未来房贷利率怎么走?

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那么未来LPR是一个怎么样的走向?

 

我们来看,去年出台LPR利率时是4.85%,今年7月20日最新报价LPR利率是4.65%,整体来看,近一年时间降了0.2%。

 

有人说,转换成LPR肯定是省钱的方式。其实LPR和金融环境和经济走势有强关联性,经济繁荣过剩,LPR利率上涨;经济持平或下行,LPR利率反之下降。

 

那么对于短期内即可还清贷款的购房者来说,选择LPR似乎更具优势。而如果是房贷年限较长的,想要追求稳定的房贷购房者来说,选择固定利率更适合。

 

等额本金与等额本息有什么区别?

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除了LPR的选择,相信不少人在申请房贷时都会面临选择“等额本金”还是“等额本息”?

等额本金:等额本金是指每个月还款的额度是递减的。在每月的还款额度中利息也逐月减少,每月归还的本金保持不变。等额本金第一个月的还款额最多,之后逐月减少,越还越少。所支出的总利息比等额本息少。

等额本息:等额本息是每个月的还款额度都是一样的,在每月的还款额度中利息和归还的本金都是变化的。等额本息所支出的总利息比等额本金多,而且贷款期限越长,利息相差越大。

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通俗来讲,等额本息就是每月的还款数额一样,等额本金就是开始还得多,后来越还越少。

 

举个例子,假如你商业贷款100万买一套房子,贷款期限为30年,按照当前 LPR利率方式来计算(当前LPR五年期为4.65%),以等额本息的方式还款。那么30年本息一共要还185.63万元,其中利息85.63万元,每月应还贷款本息5156.31元。

 

仍以贷款100万,30年为例,采用等额本金的话,30年一共要还本息约169.94万元,其中利息69.94万元,要比等额本息的利息少15.69万元。但是前期还款压力比较大,第一个月要还约6652.78元,直到第140个月后还款金额才比等额本息少。

 

利息少就一定划算吗?

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两者相对比一看,明显等额本金的总利息会更低一些。但换一个角度来计算,相同资金持有时间相同的情况下,等额本金的总利息并不一定比等额本息的总利息低。

 

很多人都有理财的习惯,如果将前期等额本金和等额本息的还款额度差存入银行,或者投资买理财产品,这部分回报或许不低于我们所多付出来的利息。如果你是住房公积金贷款,利率水平只有3.25%,更是低于10年期国债。你的长期投资收益率肯定能够超过这个水平。

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如果不打算提前还款或者预计长时间还款周期来看,把本金过快偿给银行自己是会吃亏的。

 

对于大部分家庭而言,购买一套房子都不是一件轻松的事情。我们在保证银行贷款的钱在持有相同金额和时间下,看起来多付出了一些利息,但很多人忽略了用通货膨胀来稀释利息的现象。

 

另外,从所有借款方式的利息来对比,在我国个人能享受如此之低,期限如此之长的利率水平贷款,似乎只有房贷。

 

怎么选择还贷方式最划算呢?

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那么,怎么选择还款方式才最划算呢?

 

如果是收入比较低,前期还款压力大的购房者,那你比较合适选择等额本息,等额本息每月的还款额度相同,比较适宜有正常开支计划的家庭,特别是年青人,而且随着年龄增大或职位升迁,收入会增加生活水平自然会上升。

 

如果你有一个稳定的收入,欠债不会有心理压力的情况下,还是选择等额本息,并且房贷越长时间还完越合适。

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还有很多人买完房子之后,收入逐渐上升,存了一些钱,也没有其它好的投资途径,想要提前还款,这种情况怎么贷款划算?

 

目前商业银行针对提前还贷的费用一般分两种形式收取:一是按照提前还款时的未结余额的百分比计算(一般是2%到5%),二是若干个月份的利息。我们买房子贷款时,一般银行都有规定的年限内不能提前还款的时间,否则是要支付一定金额的违约金。

 

如果到了提前还款的年限,提前多少年比较合适?

 

假如选择的还款方式是等额本金,并且我们办理的房贷还款年限是20年,那么最好的提前还款时间就应该是在我们还贷款开始的8年之后这段时间还款

 

如果选择的还款方式是等额本息的,那么肯定选择提前还款的时间越早就越能够节约更多的钱,但是如果你偿还房贷的时间已经超过了8年,这个时候你已经还完了大部分的利息,也没有必要提前还款了。